Résumé : La gestion locative se facture en trois lignes et pas une de plus. Les honoraires de gestion à 5 % TTC du loyer encaissé avec un minimum de 39 € par mois, la mise en location à 50 % TTC d’un mois de loyer facturée une seule fois à la signature du bail, et la garantie loyers impayés en option à 3,5 % du loyer. Ces montants sont déductibles des revenus fonciers au régime réel, et un seul mois de vacance locative coûte vingt fois plus cher qu’un mois d’honoraires.
C’est la première question que pose un propriétaire, et c’est souvent celle à laquelle il obtient la réponse la plus floue. Un pourcentage annoncé, des frais annexes découverts ensuite, une facturation à l’acte qui s’ajoute, et un coût réel impossible à anticiper.
Nous publions nos honoraires. Trois lignes, et il n’y en a pas de quatrième.
Les trois lignes, et ce qu’elles couvrent
| Prestation | Tarif | Contenu |
|---|---|---|
| Gestion locative | 5 % TTC minimum 39 €/mois |
Gestionnaire dédié, encaissement des loyers, quittancement, indexation sur l’indice de référence des loyers, régularisation de charges, reporting mensuel, espace propriétaire en ligne, et la procédure impayés avec ses dates fixes. |
| Mise en location | 50 % TTC d’un mois de loyer |
Facturée une seule fois, à la signature du bail. Reportage photo, diffusion, visites individuelles, vérification et contrôle des dossiers candidats, arbitrage de la garantie, rédaction du bail et état des lieux d’entrée. |
| Garantie loyers impayés | 3,5 % du loyer, en option |
Jusqu’à 100 000 € de loyers impayés et 10 000 € de dégradations, frais de procédure pris en charge, sans franchise. Option assurance propriétaire non occupant à partir de 119 € par an. |
Deux prestations complémentaires existent et sont facturées sur devis, l’état des lieux établi par constat de commissaire de justice, et la mise en relation avec notre cabinet d’expertise comptable. Elles ne sont jamais engagées sans votre accord.
Le minimum de 39 € par mois, et pourquoi il existe
Un pourcentage seul ne tient pas sur les petites surfaces. Sur un studio à 450 €, 5 % représentent 22,50 € par mois, ce qui ne couvre pas le temps réel d’un gestionnaire qui encaisse, quittance, régularise les charges, suit les diagnostics et traite les incidents. Les agences qui n’affichent pas de minimum le compensent ailleurs, par des frais à l’acte ou par un service qui se dégrade sur les petits lots.
Nous préférons l’écrire. Le minimum s’applique à partir d’un loyer d’environ 780 €, en dessous duquel ce sont les 39 € qui s’appliqu
ent.
Ce que le pourcentage ne couvre pas, et c’est normal
Nous ne sommes ni avocat, ni comptable, ni expert en diagnostics. Quand votre situation appelle l’une de ces compétences, nous identifions le sujet, nous réunissons les pièces et nous saisissons le professionnel compétent dans les délais utiles. Ses honoraires sont réglés directement par vous, à son tarif propre, et nous ne percevons aucune commission ni rétrocession sur ces prestations. La coordination, elle, est comprise dans le mandat.
Cette règle mérite d’être posée clairement, parce que la rétrocession est une pratique courante et invisible. Elle explique pourquoi certains intermédiaires recommandent toujours le même prestataire.
Le coût net, après déduction
Les honoraires de gestion et la garantie loyers impayés sont intégralement déductibles des revenus fonciers au régime réel. Le coût net que vous supportez est donc sensiblement inférieur au tarif affiché, dans une proportion qui dépend de votre tranche d’imposition et de vos prélèvements sociaux.
Nous ne faisons pas de simulation chiffrée ici, parce qu’elle dépend de votre situation personnelle et qu’une projection générique n’aurait aucune valeur. C’est précisément le genre de sujet que nous transmettons à notre cabinet d’expertise comptable, qui reçoit directement les états annuels issus de notre gestion.
La vraie comparaison n’est pas entre deux agences
Elle est entre un bien géré et un bien vacant. Nos honoraires sur un mois représentent 5 % du loyer encaissé. Un mois sans locataire représente 100 % du loyer, auquel s’ajoutent les charges qui continuent de courir.
Autrement dit, un seul mois de vacance évité paie environ vingt mois d’honoraires. C’est la raison pour laquelle nous mesurons notre travail au délai de relocation et non au pourcentage : un locataire solvable présenté sous sept jours, une diffusion sous quarante-huit heures après signature du mandat, et une relocation préparée dès la réception du congé plutôt qu’à la sortie du locataire.
Le même raisonnement vaut pour l’impayé. Deux mois de loyer perdus parce qu’un retard n’a pas été détecté à temps coûtent bien plus que plusieurs années d’honoraires.
Sans engagement de durée
Notre mandat est résiliable à tout moment, moyennant un préavis d’un mois. Aucune durée minimale, aucune pénalité de sortie, aucun frais de transfert de dossier.
C’est un choix assumé, et il a une conséquence directe sur notre façon de travailler. Une agence qui vous retient par un engagement d’un an n’a pas la même pression qu’une agence que vous pouvez quitter dans trente jours.
Un tarif lisible vaut mieux qu’un tarif bas
Le pourcentage le plus bas du marché ne dit rien de ce que vous paierez à l’arrivée. Ce qui compte, c’est de savoir à l’avance ce qui est compris, ce qui ne l’est pas, ce qui est facturé une fois et ce qui revient chaque mois. Trois lignes, un minimum assumé, aucune commission cachée sur les prestataires et aucun engagement de durée : vous pouvez calculer votre coût annuel vous-même, avant de nous appeler.
Demandez une estimation de loyer
Nous établissons une estimation secteur par secteur, à partir des baux réellement signés autour de votre bien, et sans engagement de votre part. Vous saurez alors exactement ce que la gestion vous coûterait, et ce que votre bien devrait rapporter.
Nous couvrons Chambéry, Aix-les-Bains, Annecy, Annemasse, Thonon-les-Bains, Saint-Julien-en-Genevois, Rumilly, Ville-la-Grand et Gaillard, avec une réponse sous 24 heures ouvrées. Demandez votre estimation, ou appelez le 04 65 84 73 87.
Questions fréquentes
Les 5 % s’appliquent-ils au loyer hors charges ou charges comprises ?
Les honoraires portent sur le loyer encaissé. Le minimum de 39 € par mois s’applique lorsque ce pourcentage descend en dessous de ce seuil, c’est-à-dire pour les loyers inférieurs à environ 780 €.
Les frais de mise en location sont-ils dus à chaque renouvellement de bail ?
Non. Ils sont facturés une seule fois, à la signature du bail. Un renouvellement ou une reconduction tacite ne donne lieu à aucune nouvelle facturation.
Y a-t-il des frais si je quitte l’agence ?
Aucun. Le mandat est résiliable à tout moment avec un préavis d’un mois, sans pénalité de sortie ni frais de transfert de dossier.
Touchez-vous une commission sur les artisans ou les diagnostiqueurs ?
Non. Les prestataires externes vous facturent directement, à leur tarif propre, et nous ne percevons aucune commission ni rétrocession. Seule la coordination est comprise dans le mandat.
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