Résumé : Entre deux locataires, la liberté de fixer le loyer dépend de la zone. Hors zone tendue, le montant est libre, sauf pour les passoires thermiques. En zone tendue, le loyer reste plafonné au niveau du précédent occupant, avec quatre exceptions strictes : rattrapage de l’IRL, sous-évaluation manifeste, travaux d’amélioration ou vacance longue.
Un locataire donne son congé, et la question tombe aussitôt : avez-vous le droit d’augmenter le loyer entre deux locataires ? En 2026, la réponse dépend d’abord d’un critère géographique, car plus d’un millier de communes françaises appliquent l’encadrement de l’évolution des loyers à la relocation. Le départ d’un occupant, parfois provoqué par un congé délivré par le bailleur, ouvre justement cette réflexion : voir Comment le congé pour reprise peut impacter la remise à disposition du logement.
La règle n’a rien d’intuitif, et beaucoup de propriétaires surestiment leur marge de manœuvre. Selon PAP, l’encadrement à la relocation en zone tendue est reconduit jusqu’à l’été 2027 : le loyer du nouveau locataire ne peut y dépasser celui du précédent, sauf rares exceptions. Comprendre ces bornes, c’est éviter un trop-perçu réclamé plus tard, et sécuriser chaque nouveau bail.
Zone tendue ou non : le critère qui change tout
La règle qui vous autorise à augmenter loyer entre deux locataires dépend entièrement de la localisation du bien. La première étape consiste donc à identifier si votre logement se situe en zone tendue ou non.
Hors zone tendue, vous fixez librement le nouveau montant. Vous pouvez tenir compte du marché local, de l’état du logement et de la demande. Une seule limite pèse sur cette liberté : les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peuvent voir leur loyer augmenter d’un occupant à l’autre.
La zone tendue, elle, désigne les agglomérations où la demande de logements dépasse nettement l’offre. Ce zonage, issu du décret de 2013, déclenche plusieurs règles, dont l’encadrement de l’évolution du loyer à la relocation prévu par l’article 17-2 de la loi de 1989. C’est là que la marge du bailleur se réduit fortement.
En zone tendue, le principe reste le gel du loyer
Le point de départ est simple : en zone tendue, le loyer du nouveau bail ne peut pas dépasser celui appliqué au locataire sortant. Ce verrou vient d’être prolongé pour une année supplémentaire. D’après le décret du 20 juillet 2026, le plafonnement de l’évolution des loyers s’applique du 1er août 2026 au 31 juillet 2027, dans 28 agglomérations regroupant plus d’un millier de communes.
La seule augmentation admise sans justificatif est l’indexation sur l’indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’INSEE. Encore faut-il qu’aucune révision n’ait été appliquée au cours des douze mois précédant le départ de l’ancien locataire. Si le loyer avait déjà été indexé récemment, le nouveau locataire paie exactement le même montant.
Concrètement, un logement loué 1 000 euros dont l’IRL n’a pas été révisé peut être réajusté selon la variation de l’indice. Avec une hausse d’IRL de 3 %, le loyer plafond passe à 1 030 euros environ. Rien de plus, sauf exception.
Les quatre exceptions qui autorisent une hausse
La loi prévoit un nombre limité de cas où vous pouvez dépasser le loyer précédent, même en zone tendue. L’ANIL rappelle que l’évolution du loyer à la relocation reste, en principe, bornée par l’IRL, sauf situations particulières. Voici les quatre leviers reconnus.
| Exception | Condition principale | Hausse maximale |
|---|---|---|
| Rattrapage IRL | Aucune indexation depuis 12 mois ou plus | Variation de l’IRL |
| Loyer sous-évalué | 3 à 5 références comparables du quartier | Moitié de l’écart constaté |
| Travaux d’amélioration | Coût au moins égal à un an de loyer | 15 % du coût TTC par an |
| Vacance longue | Logement vide depuis 18 mois ou plus | Fixation libre |
Le loyer sous-évalué est le cas le plus délicat. Vous devez prouver que le montant précédent était nettement inférieur au marché, à l’aide de références comparables (surface, quartier, confort). La hausse ne peut alors excéder la moitié de l’écart. Pour un loyer de 1 000 euros face à un marché à 1 200 euros, le maximum atteint 1 100 euros.
La vacance locative de dix-huit mois ou plus rend au bailleur sa liberté de fixation. Encore faut-il documenter cette vacance avec des preuves solides, factures d’énergie sans consommation ou états des lieux. Anticiper le suivi du logement est ici décisif : découvrez comment Gérer les incidents : que faire quand le locataire ne répond plus.
Travaux d’amélioration : un calcul à sécuriser
Si vous avez financé des travaux d’amélioration entre deux baux, la hausse est possible mais encadrée. Le montant des travaux doit atteindre au moins une année de loyer, et l’augmentation annuelle se limite à 15 % de leur coût toutes taxes comprises.
Pour 12 000 euros de travaux, la majoration annuelle maximale s’élève à 1 800 euros, soit 150 euros par mois. Mais attention à la qualification juridique. Comme le souligne un avocat en droit immobilier, une rénovation ne rend pas le loyer libre automatiquement : il faut qualifier les travaux, atteindre le seuil financier et conserver des justificatifs assez précis pour résister à une contestation.
Conservez donc chaque facture TTC. En cas de désaccord, le locataire peut saisir la commission de conciliation, puis le tribunal, et réclamer la restitution d’un trop-perçu. Sécuriser vos revenus commence par cette rigueur documentaire, tout comme savoir réagir face à un impayé : voir Que faire en cas de loyer impayé : recours du propriétaire et étapes.
L’encadrement strict des loyers dans certains territoires
Un second dispositif se superpose parfois à l’encadrement à la relocation. Il s’agit de l’encadrement strict des loyers, à ne pas confondre avec le premier. Selon ce guide juridique, cette expérimentation issue de la loi ELAN de 2018 s’applique dans neuf territoires, dont Paris, Lyon-Villeurbanne, Lille, Bordeaux et Montpellier.
Dans ces zones, un loyer de référence majoré est fixé par arrêté préfectoral, par type de logement et secteur. Le nouveau loyer ne peut dépasser ni le montant du précédent locataire, ni ce plafond réglementaire. Si l’ancien loyer excédait le plafond, vous devez même le baisser.
Un complément de loyer reste possible pour des caractéristiques exceptionnelles, comme une terrasse rare ou une vue dégagée. Il doit être justifié et peut être contesté. Le non-respect de l’encadrement expose à une amende administrative pouvant atteindre 15 000 euros pour une personne morale.
DPE : le frein décisif des passoires thermiques
Depuis la loi Climat et Résilience, la performance énergétique conditionne directement vos droits. Les logements classés F ou G voient leur loyer gelé entre deux locataires, même si l’une des quatre exceptions pourrait théoriquement jouer.
Plus contraignant encore, la classe G est concernée par une interdiction progressive de mise en location. Un logement énergivore doit donc être rénové avant toute nouvelle signature. Ce n’est qu’après avoir amélioré le classement que vous pourrez envisager une hausse, éventuellement via le mécanisme des travaux.
Pour les bailleurs de Savoie et de Haute-Savoie, souvent confrontés à un parc ancien et à des étés courts pour réaliser les travaux, cette contrainte pèse dans le calendrier de relocation. Anticiper reste la clé, autant sur la rénovation que sur la gestion des risques : consultez nos repères sur les Loyers impayés en Savoie : démarches et protections.
Réviser votre loyer en France : ce qu’il faut retenir
En France, la possibilité d’augmenter le loyer d’un logement entre deux locataires se joue sur trois vérifications simples : la zone, le DPE et le dernier loyer pratiqué. Hors zone tendue, vous restez libre, sauf passoire thermique. En zone tendue, partez du principe que le loyer est gelé, puis testez méthodiquement les quatre exceptions légales avant d’ajuster. Constituez toujours un dossier de preuves solide (indices IRL, références comparables, factures de travaux, justificatifs de vacance). Cette prudence vous évite un contentieux et un remboursement rétroactif, tout en fixant un loyer cohérent et défendable.
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Déterminer le loyer maximal autorisé à la relocation demande du temps, une bonne lecture du bail précédent et une connaissance fine des règles locales. Sur les bassins de Chambéry, Aix-les-Bains, Annecy et Annemasse, nos équipes suivent ces plafonds au quotidien pour les propriétaires bailleurs de Savoie et de Haute-Savoie.
Avec notre service de gestion locative à 5 % TTC du loyer, nous prenons en charge la révision annuelle, la fixation du loyer à la relocation et la mise en location avec un locataire vérifié présenté sous sept jours en moyenne. Vous pouvez aussi ajouter une garantie loyers impayés pour protéger vos revenus. Demander un avis pour réviser et sécuriser votre loyer.
Questions fréquentes
Peut-on augmenter le loyer à chaque changement de locataire ?
Non, cela dépend de la zone. Hors zone tendue, la hausse est libre sauf pour les logements classés F ou G. En zone tendue, le loyer reste plafonné au montant du précédent locataire, sauf quatre exceptions précises.
Quelle hausse est possible si le loyer était sous-évalué ?
Vous pouvez appliquer au maximum la moitié de l’écart entre l’ancien loyer et les loyers comparables du secteur. Il faut présenter entre trois et cinq références similaires en surface, quartier et confort. La preuve incombe au bailleur.
Comment fonctionne le rattrapage de l’IRL à la relocation ?
Si aucune indexation n’a été appliquée depuis au moins douze mois, vous pouvez rattraper la hausse manquée. Le calcul suit la formule : ancien loyer multiplié par le rapport entre l’IRL le plus récent et l’IRL de référence. Au-delà, aucune autre augmentation n’est admise.
Un logement classé G peut-il être reloué avec un loyer plus élevé ?
Non. Les logements classés F ou G ont un loyer gelé entre deux locataires. La classe G est même visée par une interdiction progressive de mise en location, imposant une rénovation énergétique préalable.
Faut-il déléguer la fixation du loyer à un professionnel ?
Ce n’est pas obligatoire, mais cela sécurise le calcul et le dossier de preuves. Notre service de gestion locative vérifie la zone, le DPE et les plafonds applicables avant de fixer le loyer, ce qui limite le risque de contestation et de trop-perçu.
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